金御优配 “三降”出击！百万房贷月供将减少132元，楼市“红五月”可期

　　降准0.5个百分点、下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点、加快出台与房地产发展新模式适配的系列融资制度……5月7日，在国新办举行的新闻发布会上，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证券监督管理委员会负责人介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况，其中，“稳楼市”再次成为关键词。

　　“稳住楼市股市对提振社会预期，畅通内需循环具有重要意义。”金融监管总局局长李云泽在国新办新闻发布会上表示：“下一步，金融监管总局将加快完善与房地产发展新模式相匹配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法。指导金融机构继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给，助力持续巩固房地产市场稳定态势。”

　　公积金贷款利率下调，百万房贷月供将减少132元

　　此次央行明确，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。另据当天央行官网消息，自2025年5月8日起，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.1%和2.6%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.525%和3.075%。

　　公积金贷款利率下调，将进一步降低房贷成本。例如，对于100万贷款本金、30年期、等额本息的公积金贷款，政策前月供为4135.57元金御优配，而政策后则为4003.4元，减少了132元，累计利息减少4.76万元。

　　新京报贝壳财经记者整理。

　　对此，58安居客研究院院长张波解读称：“在商业贷款利率持续下行的背景下，公积金利率的定向调整凸显了政策的分层设计，央行此次下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，是继2024年后再次对公积金利率进行定向调整，释放出明确的稳楼市政策信号，这一政策落实将有效缓解自住购房者的还款压力，尤其在当前经济环境下，对稳定住房消费、提振市场信心具有积极信号意义。”

　　那么，对于已经办理的存量住房公积金贷款，此次政策是否能惠及？上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“从过去的金融政策操作惯例来看，此次政策主要是指新购房的公积金贷款利率，后续根据既有政策，存量公积金贷款利率也有望下调。”

　　此次发布会还明确，降准0.5个百分点，并降低政策利率0.1个百分点金御优配，预计向市场提供长期流动性约1万亿元。

　　严跃进分析称：“降准将持续增强银行的可贷资金，对于发挥商业银行信贷业务功能具有积极作用。而房地产贷款业务今年依然是商业银行投放的重点领域，将持续增强房贷方面的功能和作用，尤其是对于个人按揭贷款、开发贷、融资协调机制、城中村改造、存量房和土地收储等方面都能发挥积极作用。”

　　 LPR将调整，房贷利率有望降至“3”字头以下

　　此次发布会明确，下调政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率(LPR)同步下行约0.1个百分点。

　　降息对于购房房贷的影响是积极的。央行数据显示，2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%。若按此次LPR的变化，那么后续房贷利率就平均可以到3.01%。

　　据此计算，对于100万贷款本金、30年期、等额本息的商业银行贷款来看，政策前总还款额(本金+利息)为154万元、月供额为4276元；政策后总还款额(本金+利息)为152万元、月供额为4221元。如此对比，总还款额减少了2万元，月供额减少了55元。

　　“从全国范围来看，新发放的房贷利率已经一再创下新低。”中原地产首席分析师张大伟表示：“预计5月20日再次降息10个点，也就是说房贷平均利率将降到3%以下。”

　　业内：“小阳春”行情有望延续

　　去年以来，随着“稳楼市”政策组合拳的落地，房地产市场的积极变化在一季度信贷数据上也有所体现。在今天的发布会上，李云泽介绍：“今年一季度，房地产贷款余额增加7500多亿元，其中新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅，住房租赁贷款同比增长28%，最近来华的一些头部国际投资机构也认为中国房地产市场投资价值正在显现。”

　　在一系列政策组合拳之下，核心一二线城市楼市已经率先“止跌回稳”，新房、二手房成交量都呈现企稳回升的态势。以升温明显的二手房市场为例，在刚刚过去的4月份，中指研究院的数据显示，一线城市中，深圳二手住宅成交5733套，同比增长37%；上海二手住宅成交超2.3万套，同比增长30%；北京二手住宅成交超1.5万套，同比增长17%。二线城市中，成都、杭州、南宁二手住宅成交套数同比分别增长20%、16%、14%。

　　对于接下来楼市的走势，张大伟表示：“此次降准降息政策对于一二线城市有明显利好。近期，全国房地产市场的主要特征是一二线城市出现了3-4月明显的‘小阳春’，但随着市场企稳价格波动，部分城市需要更多的政策刺激稳定市场，本次政策对于‘小阳春’热度延续有明显作用。”

　　“随着政策的落地，‘红五月’可期。”严跃进表示：“今年将是历史上房贷政策最宽松的一年，叠加首付门槛低、房贷利率低、房贷额度充足，且和目前公积金降息等结合，应该说‘金融支持购房消费’的动力充足，进一步促进住房消费工作。”

　　此外，中指研究院政策研究总监陈文静认为，一方面，本次降准降息如期落地有望明显提振市场信心，对于促进购房需求释放将产生实质性利好；另一方面金御优配，企业融资成本也将继续回落，对于企业资金面的改善将产生积极影响。

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